Riassunto analitico
L’elaborato tratta l’istituto dello sfratto per morosità il quale, nonostante la larghissima diffusione degli ultimi anni, dovuta alla crisi economica che ha duramente colpito il Paese, è regolato da una normativa non più attuale e che non tiene in considerazione problematiche da tempo evidenziate sia dalla dottrina che dai giudici di merito. In particolare, nel trattare l’istituto si evidenzia anzitutto il suo “ristretto” ambito applicativo: i principi di specialità e tassatività che regolano il procedimento escludono infatti che lo stesso possa essere applicato a fattispecie “simili” alla locazione immobiliare (quali il leasing, l’affitto d’azienda, il comodato) ed anche nell’ambito della locazione immobiliare, tale rimedio processuale può essere utilizzato solamente in presenza di un grave inadempimento nel pagamento del solo canone di locazione (escludendolo pertanto per inadempimenti ad obbligazioni “secondarie” previste dal contratto). Il procedimento, disciplinato dagli artt. da 657 a 669 c.p.c. e dalla legge sull’equo canone (L. 392/1978), essendo volto ad ottenere una pronuncia di convalida e risolutoria del contratto di locazione, seppur particolarmente celere, prevede una serie di cautele volte ad evitare che lo stesso si svolga all’insaputa del conduttore moroso e, al conduttore stesso (purtroppo nella sola ipotesi di locazione abitativa), l’ordinamento offre rimedi che può attuare per sottrarsi alla pronuncia di convalida. Sovente infatti accade che l’intimato provveda al pagamento di quanto dovuto per canoni, interessi e spese legali, banco iudicis in occasione dell’udienza di convalida, ovvero che, su istanza dell’intimato, si apra il c.d. sub procedimento di sanatoria nell’ambito del quale il conduttore chiede al giudice la concessione del c.d. termine di grazia al fine di poter effettuare il suddetto pagamento (in questo caso lo stesso dovrà comprendere pure i canoni a scadere sino alla data della c.d. udienza di verifica). Tuttavia il conduttore potrebbe trovarsi in difficoltà economiche talmente gravi da non consentirgli di effettuare la sanatoria di cui sopra e, pertanto, il giudice provvederà con ordinanza alla convalida dell’intimato sfratto fissando la data del rilascio ed ordinando al cancelliere l’apposizione della formula esecutiva. Viepiù, al locatore/creditore l’ordinamento riconosce la facoltà di richiedere, nell’ambito del medesimo atto di citazione per la convalida, pure l’emissione dell’ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti ed a scadere sino alla data del rilascio.
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